STJ reduz base de cálculo em ações de locação Built to Suit e traz alívio ao mercado

A recente decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelecendo que o valor da causa em rescisões de contratos 'built to suit' (BTS) deve ser limitado a 12 meses de aluguel, e não ao montante integral do contrato, marca uma mudança estrutural no risco jurídico do setor imobiliário corporativo. Com o IPCA acumulado em 12 meses atingindo 4,64%, a previsibilidade dos custos processuais torna-se um diferencial competitivo crucial para empresas que operam com margens apertadas e buscam eficiência na gestão de seus passivos imobiliários. A decisão afasta a prática de atribuir valores astronômicos às causas, o que anteriormente funcionava como uma barreira financeira de acesso à justiça para locatários em disputa.

Historicamente, o setor lida com um ambiente de volatilidade acentuada, refletida no Dólar comercial operando a R$ 5,10. A disparidade entre o valor de mercado de um imóvel e o valor contratual de longo prazo em contratos BTS frequentemente gerava distorções em litígios. Comparando com o nosso acervo editorial recente, onde observamos uma prevalência de sentimentos negativos relacionados à governança e gestão de ativos, esta decisão atua como um contraponto regulatório positivo, ao mitigar o risco de 'litigância predatória' baseada em valores de causa desproporcionais, o que favorece a liquidez do mercado ao reduzir o custo de saída de posições contratuais ineficientes.

Sob a lente dos ciclos de crédito e liquidez, o entendimento do STJ simplifica o custo do capital em situações de estresse. Quando o ciclo macroeconômico aponta para restrições — como a Selic em 14,25% —, a capacidade de rescindir contratos sem o ônus proibitivo de custas judiciais baseadas em multas de contratos de 10 ou 20 anos é uma forma de desalavancagem necessária. A interpretação alinha o valor da causa à realidade de fluxo de caixa imediato da empresa, e não a uma projeção contábil de longo prazo que, em momentos de crise, pode não se concretizar devido a insolvências ou mudanças de estratégia setorial.